Uma das tarefas difíceis que o síndico enfrenta no exercício da sua profissão é aplicar advertências e multas aos condôminos que cometem infrações. Afinal, julgar e penalizar nunca é uma tarefa simples.
Em primeiro lugar, o síndico deve avaliar muito bem a situação para saber se a multa ou advertência é a punição mais adequada e justa naquele caso. “Exige uma certa dose de bom senso e vivência de Condomínio para avaliar bem cada situação, sem incorrer no risco de ser excessivamente rigoroso ou leniente”, diz o Dr. Alexandre Marques, especialista em Direito Condominial.
Quando a infração à regra está prevista expressamente na Convenção do Condomínio ou Regimento Interno fica mais fácil para o síndico aplicar a penalidade à unidade infratora. Normalmente, casos mais corriqueiros como fazer barulho excessivo após as 22 horas ou andar com o cachorro sem coleira nas áreas comuns constam nos regimentos.
O desafio maior é quando a ação do condômino não está prevista na Convenção, já que muitas vezes esses documentos são antigos. Sendo assim, os comportamentos ou ações devem ser regulados pelo Código Civil, que trata a matéria em vários dispositivos. “Nessas horas o síndico deve se socorrer, se em dúvida, da Administradora do Condomínio, do Advogado que o assessora ou mesmo do Conselho Consultivo para que, em uma troca de ideias, chegue a uma conclusão segura em como enquadrar uma devida infração”, diz o advogado.
De qualquer forma, alguns cuidados são importantes em qualquer situação:
- É preciso considerar se foi a primeira vez que o morador cometeu a falta. Se for um ato recorrente como, por exemplo, usar mais de uma vaga na garage quando a regra é uma por apartamento, o síndico ou gerente predial deve converser amigavelmente com o condômino e se certificar de que ele conhece as regras do condomínio.
- Antes de enviar a multa ou advertência o condômino deve receber um comunicado impresso. Essa carta deve ser objetiva e citar a data e hora da infração, além do regimento que foi desrespeitado.
- Em geral, o mais correto é advertir o morador e só multá-lo na reincidência do ato faltoso.
- É indicado ter provas concretas da infração sempre que possível, como reclamação por escrito dos vizinhos, filme das câmeras de segurança, fotos etc.
- O Condômino tem todo o direito de recorrer da multa. O Dr. Alexandre Marques recomenda que junto à sanção seja enviada uma carta avisando que o condômino pode apresentar defesa em Assembléia ou Comissão Disciplinar. “Na assembleia ele pode expor suas razões e, caso o plenário opte por votação em anular a multa, esta será considerada anulada ainda que o síndico e conselho não concordem, pois, nesse caso, a assembleia é mesmo soberana”, explica do Dr. Alexandre Marques.
